美国炒房客卷土重来

去年年初，美国炒房客退出市场；据Redfin统计，炒房客的购房数量骤减了约50%，与现房销量相差无几，据我们所知，现房销量降至近30年来的最低水平。 这与他们在疫情带来的房地产市场繁重期间的活动有所不同。当时，炒房客购房数量翻了一番以上。由于抵押贷款利率史上最低且远程办公流行，因此所有人都在买房。但随着抵押贷款利率飙升，一切都发生了改变，而且在有些地区房价和房租下跌，导致炒房客的利润大幅缩水。别忘了借款成本同样大幅上涨。 现在，炒房客们又回来了。Redfin表示：“炒房客购房数量在近两年来首次实现增长，尽管增长幅度较小。”在最新发布的一份分析报告中，Redfin发现炒房客在第一季度购买了44,000套住房，比去年同期增长了0.5个百分点。（Redfin对炒房客的定义是“购买住宅房地产的任何机构或企业”。） Redfin表示，今年第一季度，炒房客几乎购买了19%的售出房屋，相当于他们买下了接近五分之一的住房。分析报告称，虽然房屋数量少于以前和疫情期间的水平，但却是近两年来的最高比例。 Redfin认为，炒房客回归的原因是，“随着房价和房租恢复上涨，以及抵押贷款利率上涨带来的初步冲击消失”，投资者正在“松开刹车”，纷纷进入市场。尽管如此，炒房客的获利也超过了一年前。今年3月，炒房客出售的普通住宅回报率超过55%，利润接近175,000美元。去年，在通常情况下，炒房客卖房的价格，比其购房价格高出超过146,000美元，涨幅超过了46%。很少有炒房客赔钱卖房。 Redfin的分析发现，炒房客正在购买比以前价格更贵的房子，而且他们购买的美国最经济实惠的住宅所占的比例也创下历史纪录。分析报告说道：“今年第一季度，炒房客购买的普通住房价格为464,560美元，同比上涨了9.2%。第一季度，炒房客购买的住房价值达到313亿美元，同比上涨6.6%。” 需要注意的是，虽然在第一季度，炒房客购买的更昂贵的住宅数量增长最快，但低价住宅依旧占更大比例。因此据Redfin统计，在第一季度炒房客购买的房屋中，低价住宅占47.5%，而高价住宅的比例为28.5%。炒房客购买的高价住宅增加的主要原因是加州的炒房客增多。在旧金山和圣地亚哥，第一季度售出的住宅有超过23%被炒房客买下，是除了佛罗里达州的迈阿密和杰克逊维尔以外，比例最高的城市。 但炒房客在旧金山的获利与费城等地不可同日而语；在旧金山，炒房客出售普通住宅的售价，比购买价上涨了近29%，但在费城，炒房客出售普通住宅的售价，比购买价高出超过136%。 虽然炒房客依旧会购买独栋住宅和多户住宅，今年第一季度，炒房客购买的独栋住宅增长了近4%，但他们购买的联排房屋、自有公寓和公寓楼等多户住宅的数量却有所减少。由于对独栋住宅（例如小户型的住宅）的理想化，美国人倾向于购买独栋住宅。据Redfin统计，第一季度，独栋住宅在炒房客购买的房屋中占比接近69%，而且比例还在不断扩大。 分析发现：“美国第一季度售出的独栋住宅，有18.4%被炒房客买下，这个比例为自2022年年中以来的新高。”与此同时，炒房客购买的其他类型地产的比例同比下降，多户住宅下降到31.9%，自有公寓/合作公寓和联排房屋的比例下降至18.1%。” 然而，在新泽西州的一位Redfin房屋中介说道：“炒房客与普通购房人之间的权力平衡正在发生变化。”这位房屋中介表示，当发生对一套房屋的竞价大战时，卖房人可能倾向于选择实际住在当地的购房人，而且在某些情况下，个人可能愿意比炒房客支付更高首付。 我们很少听说这种情况。但正如《财富》杂志之前的报道所说，大多数人估计，黑石集团（Blackstone）和Invitation Homes等机构投资者的所有权，在独栋住宅租赁中的占比不到5%，在所有独栋住宅中的占比不到1%。因此美国的房地产市场不景气，很难归咎于机构投资者。然而在有些市场情况却截然不同，例如在亚特兰大，机构投资者持有超过4%的独栋住宅，这可能是房屋成本更高的原因之一。 关于房地产市场存在炒房客的话题层出不穷，但我们可以确认的是，在经过近两年的蛰伏之后，他们又卷土重来，在房地产市场全面陷入停滞期间，炒房客的购房数量曾短暂下滑，但现在开始增长。当然这与疫情带来的房地产市场繁荣期间的情况，仍不能相提并论。（财富中文网） 翻译：刘进龙 审校：汪皓